בין אם אתם עומדים לרכוש דירה להשקעה או שפשוט נמאס לכם לשלם לבעל הבית, המדריך הבא יעזור לכם להבין את כל המושגים החשובים בדרך לרכישת הדירה. החל מהון עצמי לתמ"א 38, אלו המושגים שאתם צריכים להכיר!
משכנתא – ההלוואה הכי חשובה בחיים שלכם
לפני מתחילים עם ההסברים, בואו ניתן קצת מספרים: נכון לשנת 2013 כמעט 30% מהישראלים מחזיקים במשכנתא(!) במילים אחרות: כמו הצבא או הטיול הגדול – המשכנתא היא חלק בלתי נפרד מהישראליות. אז מהי בעצם המשכנתא? באופן עקרוני מדובר בהלוואה ארוכת טווח אשר אותה מעניק הבנק לטובת רכישה של דירה. את המשכנתא לוקחים בעזרת הון ראשוני והתחייבות להחזיר לבנק את ההלוואה (עם ריבית…) למשך תקופה שעשויה להגיע ל- 25 שנים ואף יותר.
הון ראשוני – הסכום שכבר יש לכם בבנק
בכדי לקחת משכנתא, ברוב המקרים אתם תאלצו להשיג הון ראשוני. למעשה, מדובר בסכום הכסף שאותו חסכתם במשך השנים ( או קיבלתם מההורים…) ואשר מהווה את הבסיס למשכנתא. ככל שתציגו הון ראשוני גבוה יותר, כך הסיכוי שתקבלו משכנתה טובה מהבנק גבוה יותר. כלומר תקופת ההחזר תהיה קצרה יותר והריביות אטרקטיביות בהתאם.
מפרט טכני – החומרים שמהם עשויה הדירה
למרות שמדובר בחוק שנקבע עוד במאה הקודמת ( בשנת 1973) מדובר באחד האספקטים החשובים ביותר בכל רכישה של דירה חדשה. כדאי לזכור שלמרות השם המפוצץ, בסופו של דבר מדובר במסמך שכולל את החומרים שמהם עשויה הדירה שלכם. אגב, מסמך זה צריך להכיל גם את אזורי החנייה והמחסן של הדירה (במידה ויש כאלו) ולכן חייבים לבדוק שהם תואמים את הקיים בנכס החדש שברשותכם.
קבוצת רכישה – הכירו את השכנים החדשים שלכם
קבוצת רכישה הייתה אחד הטרנדים הגדולים של העשור האחרון בתחום הנדל"ן והדרך של רבים להוזיל את העלויות הסופיות של הדירה. היתרון אשר קיים במספר גדול של רוכשים, מאפשר למי שחבר בקבוצה, לבחור את הקבלן המבצע וגם את המיקום המדויק של הקרקע. אגב, מעבר לאספקטים הכלכליים, קבוצות הרכישה טומנות גם אלמנטים חברתיים. כך שניתן לבחור את השכנים על פי שיוך מקצועי, דתי או סטטוס סוציואקונומי.
תמ"א 38 – התוכנית שהפכה לטרנד
התוכנית הארצית לחיזוק מבנים אושרה עוד בשנת 2015, אולם רק בשנים האחרונות אנו רואים כיצד היא קורמת עור וגידים וברוב המקרים – לא תמיד לטובת המטרה הראשונית שלה. למעשה, סיבוב קצר ברחובות יפגיש אתכם עם מגוון של בניינים אשר עוברים תהליך של חידוש המראה שלהם ( והשווי שלהם). בתמורה לתהליך, הקבלנים מקבלים אישור לבנות דירות נוספות בבניין, כך שבלא מעט מקרים מדובר ב- win win situation.
דמי תיווך – תשלום שחשוב לקחת בחשבון הסופי
דמי תיווך הוא התשלום אשר הרוכשים והמוכרים של הנכס יאלצו לשלם לגורם אשר חיבר ביניהם והביא למימוש העסקה. כלומר, ברגע שפניתם למתווך וראיתם נכס אשר אותו תרצו לרכוש, אתם תאלצו לשלם דמי תיווך אשר עומדים ברוב המקרים על כ – 2%. לפיכך, בלא בהרבה מקרים, כדאי להימנע מפנייה לגורם מתווך בכדי לחסוך בהוצאות.
מיסים – ממש כמו כל הכנסה אחרת
מס שבח
מס שבח הינו המס אשר משולם לקופת המדינה בעבור הרווחים שנעשו ממכירת הדירה. כלומר, במידה וערך הדירה עלה מן היום שבו היא נרכשה ועד ליום שבו היא נמכרה, יש להפריש לקופת המדינה סכום כלשהו (גובהו תלוי בהרבה גורמים). חשוב לדעת שבמידה והשווי של הדירה ירד, או שמדובר בדירה בודדת שלא הייתה בבעלותכם במשך יותר מ- 18 חודשים, ניתן להשיג פטור בעבור מס זה.
מס עבור השכרת הדירה
במידה ויש לכם דירה ואתם רוצים להשכיר אותה, כדאי שתדעו שאתם חייבים לשלם מס על הרווחים. יחד עם זאת, במידה ויש לכם עד שתי דירות והשכירות שאתם גובים אינה גבוהה במיוחד (כ- 5,030 ₪ נכון לכתיבת השורה הזו) ייתכן ואתם זכאים לפטור מלא או חלקי. הסכומים נוטים להשתנות ולכן חשוב לבדוק עניין זה לעומק לפני כל החלטה על רכישה.
תשואה – הרווח שנכנס לכם לכיס
התשואה מסמלת את הרווח שלכם מהנכס שרכשתם. התשואה יכולה להיות הכסף שהרווחתם לאחר שמכרתם את הדירה או לחלופין – דמי השכירות שאותם אתם מקבלים בכל חודש (במידה והחלטתם להשכיר את הדירה). שימו לב, שחשוב לקחת בחשבון גם אספקטים נוספים אשר עלולים להשפיע על הרווח הסופי שלכם כדוגמת: תשלום עבור שיפוצים בבניין, פחת של הנכס או להבדיל – עלייה גדולה בערכך הנכס!
לסיכום, השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת ההשקעות הטובות והבטוחות ביותר שניתן לעשות כיום. יחד עם זאת, כדי לעשות את ההחלטה הנכונה, חשוב להכיר את המונחים השונים ולהגיע לכל פגישה עם כמה שיותר מידע. מומלץ גם להתייעץ עם עורך דין, בכדי לקבל ליווי איכותי או לבחור בגוף שאתם סומכים עליו בכדי שיעזור לכם לבצע את ההחלטות שמתאימות לתקציב שלכם.
